Para aquellos inquilinos que ya tiene acuerdos vigentes, la normativa no es retroactiva. El mercado se regirá por el Código Civil y Comercial. Además, se libera la posibilidad de hacer los contratos en todo tipo de moneda.

Dentro de las medidas anunciadas por el presidente Javier Milei en el paquete de leyes revelado durante su primera cadena nacional, se explicaron los alcances del controvertido Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU). Este tiene la intención de derogar alrededor de 300 leyes y modificar otras tantas para desregular la economía y las relaciones de la sociedad civil. Entre estas modificaciones, sobresale la derogación de la Ley de Alquileres, aprobada en junio de 2020 y recientemente reformada.

En términos generales, si un decreto deroga una ley, esto no tiene efecto retroactivo a menos que se especifique expresamente. En otras palabras, los cambios no afectarán a los contratos que ya están en curso, los cuales suelen tener una duración de tres años con actualización semestral.

La derogación de la normativa que rige los alquileres podría traer controversias a futuro, todo está por verse. El presidente Milei en su discurso nominó como número uno a la Derogación de la Ley de Alquileres: “Para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”, dijo.

Los acuerdos habitacionales a largo plazo volverían a regirse por el Código Civil y Comercial de 2015. Esto significa que tendrían una duración de dos años, con actualizaciones semestrales previamente pactadas entre el inquilino y el propietario (aunque también, las cuales quedarían establecidas en el contrato.

Juan Martín Luciani Otaño, abogado y especialista en Propiedad Horizontal, expresó a Infobae que “La polémica ley que que da sus últimos pasos terminó favoreciendo a los propietarios, quienes aumentan los montos de alquiler ante la poca oferta y gran demanda, incrementando también los requisitos para alquilar, cuando en realidad la intención fue beneficiar al inquilino”.

Este año, los alquileres en general experimentaron un aumento superior al 300% interanual.

Principales ejes

En el DNU se estipula lo siguiente:

Artículo 256: Sustitúyese el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:

Artículo 1199: Moneda de pago y actualización. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

En caso que no se haya establecido plazo, en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos (como alquiler de oficinas o locales) será de tres (3) años.

En resumen, el mercado se regirá por el Código Civil y Comercial de la Nación que fue reformado en 2015. Además, se libera la posibilidad de hacer los contratos en todo tipo de moneda como pesos, dólares y euros, entre otras.

“Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, se detalló.

Otro aspecto que llega con la derogación de la ley anterior es que los contratos ya no se deben inscribir en la AFIP.

Según expertos, la acción adecuada sería la derogación total de la Ley 27.737, que entró en vigencia el 18 de octubre de 2023, y la derogación parcial de la Ley 27.551, promulgada el 1 de julio de 2020. En esta última, específicamente en su artículo 14, se dispone la derogación de los artículos 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad, los cuales prohibían pactar cláusulas indexatorias en los contratos.Sin embargo, es crucial mantener la disposición beneficiosa de derogar la prohibición de indexar los contratos, contenida en la Ley 27.551.

Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, sostuvo que “en caso de derogar completamente la Ley 27.551, se perdería esta disposición beneficiosa, por lo que debería mantenerse y ser aplicable a la totalidad de los contratos mediante otra legislación”.

“También habría que modificar el artículo 765 del Código Civil y Comercial de la Nación que establece que la moneda extranjera es una cosa y no se la equipara a la moneda de curso legal, lo cual imposibilita pactar alquileres en moneda extranjera”, agregó Abatti.

Qué pasa con los acuerdos ya firmados

Los cambios no afectarán a los contratos que ya están en curso. Un experto en derecho en Real Estate de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) destacó ante Infobae que “los contratos que se celebren en el periodo de vigencia del DNU tendrán efectos hacia el futuro, pero no retroactivo. Es fundamental analizar el texto una vez publicado y sus alcances”.

Entre cautela y expectativas

Desde el mercado inmobiliario sostienen que volver a dos años de contratos de duración es algo que reclaman agrupaciones de propietarios (incluso abogan por el desalojo express) y la mayoría de las cámaras sectoriales, no así las entidades que defienden a inquilinos.

Iván Ginevra, titular de la CIA, dijo que “hay que ver cómo se plantea la derogación teniendo en cuenta cómo se instrumentaran las modificaciones, ya que hay varias leyes que se superponen como parches al Código Civil y una simple derogación no solucionaría el problema de acceso a la vivienda. También hay que destacar que como cámara no tenemos información oficial al respecto y tampoco fuimos convocados para opinar, por lo que no sabemos con lo que nos vamos a encontrar”.

También hay expectativas positivas por lo que vendrá en el mercado de los alquileres tradicionales.

Flavio Galli, CEO del Grupo Tueroc, expresó que “su derogación favorecería la oferta, brindando más opciones a los inquilinos y creando un mercado más libre entre locatarios y propietarios. También sugiero que podría incentivarse a los desarrolladores a salir a construir edificios para alquilar viviendas exclusivamente”.

Javier Milei habló por Cadena Nacional sobre el Decreto de Necesidad y Urgencia que fue publicado en el Boletín Oficial bajo el título Bases para la reconstrucción de la economía argentina.

El presidente de la Nación, Javier Milei, habló por cadena nacional y reveló las medidas de desregulación económica contempladas en el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 titulado “Bases para la reconstrucción de la Economía argentina, que fue publicado hoy en el Boletín Oficial. Entre los cambios que se implementarán, se destaca la derogación de la Ley de Alquileres y de la Ley de Tierras.

También habrá flexibilizaciones en el mercado laboral, con el fin de abaratar los costos de contratación y despidos. En total, anticipó Milei, hay más de 350 reformas incluidas en el DNU.

A continuación, el detalle de las leyes que derogará y modificará el Presidente.

1. Derogación de la Ley de Alquileres. “Para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”, dijo el mandatario.

2. Derogación de la Ley de Abastecimiento. “Para que el Estado nunca más atente contra el derecho de propiedad de los individuos”.

3. Derogación de la Ley de Góndolas. “Para que el Estado deje de meterse en las decisiones de los comerciantes argentinos”.

4. Derogación de la Ley del Compre Nacional. “Que solo beneficia a determinados actores del poder”, aseguró Milei.

5. Derogación del Observatorio de Precios del Ministerio de Economía. “Para evitar la persecución de las empresas”.

6. Derogación de la Ley de Promoción Industrial.

7. Derogación de la Ley de Promoción Comercial.

8. Derogación de la normativa que impide la privatización de las empresas públicas.

9. Derogación del régimen de sociedades del Estado.

10. Transformación de todas las empresas del Estado en sociedades anónimas para su posterior privatización.

11. Modernización del régimen laboral para facilitar el proceso de generación de empleo genuino.

12. Reforma del Código Aduanero para facilitar el comercio internacional.

13. Derogación de la Ley de Tierras para promover las inversiones.

14. Modificación de la Ley de Manejo del Fuego.

15. Derogación de las obligaciones que los ingenios azucareros tienen en materia de producción azucarera.

16. Liberación del régimen jurídico aplicable al sector vitivinícola.

17. Derogación del sistema nacional del comercio minero y del Banco de Información Minera.

18. Autorización para la cesión del paquete accionario total o parcial de Aerolíneas Argentinas.

19. Implementación de la política de cielos abiertos.

20. Modificación del Código Civil y Comercial. “Para reforzar el principio de libertad contractual entre las partes”, dijo el Presidente.

21. Modificación del Código Civil y Comercial. “Para garantizar que las obligaciones contraídas en moneda extranjera deban ser canceladas en la moneda pactada”, enfatizó.

22. Modificación al marco regulatorio de la medicina prepaga y las obras sociales.

23. Eliminación de las restricciones de precios a la industria prepaga.

24. Incorporación de las empresas de medicina prepaga al régimen de obras sociales.

25. Establecimiento de la receta electrónica para agilizar el servicio y minimizar costos.

26. Modificaciones al régimen de empresas farmacéuticas para fomentar la competencia y reducir costos.

27. Modificación de la Ley de Sociedades para que los clubes de fútbol puedan convertirse en sociedades anónimas si así lo quisieran.

28. Desregulación de los servicios de internet satelital.

29. Desregulación del sector turístico “eliminando el monopolio de las agencias de turismo”.

30. Incorporación de herramientas digitales para trámites de los registros automotores.

El Presidente anticipó que en total hay más de 350 modificaciones en la normativa. “Sólo mencioné las 30 más importantes”, aseguró.

“El objetivo es comenzar el camino de reconstrucción de nuestro país, devolverle la libertad y la autonomía a los individuos y empezar a desarmar la enorme cantidad de regulaciones que han impedido, entorpecido y detenido el crecimiento económico, pero este es solo el primer paso. En los próximos días llamaremos a sesiones extraordinarias al Congreso Nacional y enviaremos un paquete de leyes pidiéndole al Congreso la colaboración para avanzar en este proceso de cambio que la sociedad eligió en un contexto de crisis que requiere de acción inmediata”. declaró Javier Milei.

“Los diputados y senadores de la Nación enfrentarán la responsabilidad histórica de elegir entre ser parte de este de cambio, construir el proyecto de reformas más ambiciosas de los últimos 40 años para poder lograr finalmente poner en marcha las fuerzas productivas de los argentinos y comenzar a transitar el camino para volver a ser una potencia mundial”, cerró el mandatario.

El contenido del DNU sobre el que trabaja el equipo de Milei tiene que ver, entre otros puntos, con flexibilización de las relaciones laborales y derogación de la ley de alquileres.

El presidente Javier Milei ofrecerá este miércoles a las 21 su primera cadena nacional, para anunciar el DNU correspondiente a la desregulación económica.

La misma consta de 600 artículos y según fuentes oficiales, se presentará por DNU ya que no tiene contenidos que deban pasar por el Congreso.

El vocero presidencial, Manuel Adorni, confirmó en conferencia de prensa, luego de la reunión de Gabinete que el mensaje se emitirá a las 21. El martes se había anunciado que sería al mediodía el menaje grabado del Presidente.

El resto de las reformas que busca encarar Milei, que sí deben pasar por el Congreso (por ejemplo cuestiones tributarias o del sistema electoral), estarán contenidas en tres leyes que se girarán en las próximas horas.

Flexibiliación laboral y derogación de la ley de alquileres

Entre las principales iniciativas del DNU figuran cambios en el sistema laboral, la simplificación de algunos trámites burocráticos para modernizar el Estado y la derogación de la ley de alquileres.

Trascendió que se propondrá limitar el derecho de huelga, promover el modelo UOCRA para reemplazar indemnizaciones por fondos de desempleo y recortar las multas a empleadores, además de sanciones más duras para las protestas y extender los períodos de prueba laboral de los actuales tres meses a casi un año.

También se buscaría modificar la cuota solidaria, que se acuerda entre empresas y sindicatos y fija un descuento del sueldo a los trabajadores no afiliados por su representación en la negociación colectiva.

Revisan el contenido del DNU para evitar judicializaciones

Por estas horas, el contenido del DNU está siendo revisado, en especial la letra chica para evitar ser judicializado por parte de sindicatos y organizaciones políticas y sociales.

La cadena nacional será en simultáneo con la primera gran marcha piquetera que afrontará la gestión Milei, en medio de la tensión con las organizaciones sociales convocantes por el protocolo anti-piquetes de la ministra de Seguridad, Patricia Bullrich y por el mensaje presidencial de quien corte calles «no cobra» el plan social que tiene asignado.

Sin embargo, tal y como lo afirmó en su cuenta de X el vocero presidencial, Manuel Adorni, las personas que quieran participar en la marchas sin infrigir la ley, podrán hacerlo sin sufrir ninguna consecuencia. Esto a raíz de que, según dijo, están recibiendo a razón de 300 denuncias por hora a la línea 134, que se habilitó para que quienes se sintieran amenazados por tener que ir a la marcha de este miércoles, contaran cuál era su situaciónn.